美容室の物件選びのポイントは？居抜き・立地・契約前の注意点を解説

美容室は、日常的なヘアケアからカラー、パーマなど幅広いニーズに対応する身近なサービスです。厚生労働省の「令和6（2024）年度衛生行政報告例の概況」によると、2024年度末の美容所数は27万7,752施設で、前年度から3,682施設（1.3％）増加しました。

美容室が増加するなか、新規開業では技術やサービスだけでなく、立地や賃料、設備条件まで含めた物件選びが重要です。特に美容室は、給排水や給湯などの設備を使用するほか、美容師法や自治体の条例に基づく構造設備の基準を満たす必要があります。

そのため、駅からの距離や家賃だけで物件を決めるのではなく、美容室として使用できるか、希望する席数やレイアウトを実現できるか、必要な工事にどの程度の費用がかかるかまで確認することが大切です。

本記事では、美容室を開業する際の物件選びについて、探し方や物件の種類、立地、設備、契約時の注意点、内見で確認したいポイントまで解説します。

美容室の物件選びの流れ

美容室の物件探しでは、いきなり不動産サイトで候補を探すのではなく、店舗のコンセプトや予算などを整理してから進めると、条件に合わない物件を選ぶリスクを抑えられます。

美容室に向いている物件の種類と特徴

美容室の開業では、テナントのほか、シェアサロンや事業利用可能なマンション、自宅なども選択肢になります。それぞれ費用や自由度、必要な確認事項が異なるため、運営形態に合った物件を選びましょう。

テナント

テナントは、美容室として必要な広さや設備を確保しやすく、店舗のコンセプトに合わせて内装を整えやすい点が特徴です。一方、賃料のほか、保証金・敷金、内装工事、設備導入などにまとまった資金が必要になる場合があります。

路面店と2階以上・地下

テナントは、道路に面した路面店と、2階以上または地下にある物件で集客方法や賃料などが異なります。どちらが適しているかは、ターゲットや集客経路、予算から判断します。

路面店

路面店は道路から店舗を見つけてもらいやすく、看板や外観を活用して認知を獲得しやすい点がメリットです。通行量の多い立地では、Web検索以外から店舗を知ってもらえる可能性もあります。

一方、立地条件によっては上階の物件より賃料が高くなることがあります。人通りの多さだけでなく、ターゲットとなる人が通行しているか、店舗前で立ち止まりやすいかなども確認しましょう。

2階以上・地下

2階以上や地下の物件は、同じエリアの路面店より賃料を抑えられる場合があります。一方、道路から店舗が見えにくいため、看板の設置条件や建物の入口、エレベーターの有無などが来店しやすさを左右します。

美容室の集客をWebサイトやSNS、地図検索、予約サイトなどで行う場合は、必ずしも路面店である必要はありません。集客方法と固定費のバランスを踏まえて判断しましょう。

居抜き物件とスケルトン物件

テナント探しでは、前の店舗の内装や設備が残っている「居抜き物件」と、内装や設備が撤去されている「スケルトン物件」が代表的な選択肢です。美容室の開業費用や工期を大きく左右するため、それぞれの特徴を理解して選びましょう。

居抜き物件

美容室の居抜き物件では、シャンプー設備や給排水、空調、内装などを再利用できれば、新たに施工する範囲を減らし、開業費用や工期を抑えられる可能性があります。

ただし、設備が残っていても、そのまま使用できるとは限りません。設備の所有関係、造作譲渡の範囲、故障や劣化の有無、給排水設備の状態、希望するレイアウトに合うかなどを確認しましょう。退去時にスケルトン状態まで戻す契約になっている場合は、将来の原状回復費も考慮する必要があります。

スケルトン物件

スケルトン物件は、内装や設備を一から計画できるため、ブランドイメージや施術動線に合わせた店舗づくりがしやすい点がメリットです。

一方、給排水や給湯、空調、電気、床・壁など幅広い工事が必要になり、居抜き物件と比べて工事費や工期が大きくなる場合があります。物件の契約前に施工会社へ現地確認を依頼し、必要な工事と概算費用を把握しておくと判断しやすくなります。

シェアサロン

シェアサロンは、複数の美容師が設備の整ったサロンスペースを共有して利用する形態です。物件や大型設備を自ら用意せずに営業を始められるため、独立時の初期費用を抑えたい場合の選択肢になります。

シェアサロンを利用する場合は、料金だけでなく、契約形態、利用できる設備、予約管理、顧客情報の扱い、美容所の届出上の扱いなどを運営事業者へ確認しましょう。

賃貸マンション・アパート

マンションやアパートの一室で小規模な美容室を運営する方法もありますが、すべての住居用物件で美容室を開業できるわけではありません。

賃貸マンション・アパートで開業する場合は、契約前に貸主・管理会社から美容室としての使用許可を得るとともに、管轄の保健所へ構造設備について確認することが重要です。

自宅（持ち家）

自宅の一部を美容室として使用する方法もあります。家賃負担を抑えやすい一方、自宅であっても美容所として使用する部分は法令や自治体の構造設備基準を満たす必要があります。

物件を選ぶ前に事業計画で決めること

物件選びの条件は、開業する美容室の事業計画によって変わります。物件を探す前に、少なくともコンセプト、ターゲット、価格、店舗規模、賃料の上限を整理しておきましょう。

コンセプト

美容室のコンセプトは、提供するサービス、価格帯、内装、接客、ターゲットなどを決める基準になります。例えば、短時間で利用しやすい店舗と、完全予約制のプライベートサロンでは、適した立地や広さが異なります。

コンセプトを先に固めることで、路面店にする必要があるのか、内装にどの程度予算をかけるのか、何席必要なのかなどを判断しやすくなります。

ターゲット

年齢、性別、生活圏、職業、来店時間帯、利用したいメニューなどを想定し、店舗の主なターゲットを明確にします。ターゲットが普段利用する駅や商業施設、住宅地、オフィス街などを把握すると、出店エリアを絞りやすくなります。

ホットペッパービューティーアカデミーでは「美容センサス」を毎年公開しており、美容室の利用状況は年代や性別によって異なります。こうしたデータに加え、出店予定地域の人口構成や競合店の特徴も確認し、自店舗に適した顧客層を検討しましょう。

価格設定

メニュー価格を決める際は、ターゲットだけでなく、競合店の料金、施術時間、材料費、人件費、賃料などを踏まえて検討します。

価格と想定客数から売上を試算すれば、物件にかけられる賃料や設備投資の範囲も判断しやすくなります。

設備・規模

予定するメニュー、スタッフ数、同時に施術する顧客数から、セット面やシャンプースペース、受付、待合、収納、バックヤードなどに必要なスペースを整理します。

美容室では、ドライヤーや美容機器などの電力を使用するほか、シャンプー設備を設ける場合は給排水・給湯設備も必要です。必要な設備の数と配置を先に想定し、候補物件で実現できるか確認しましょう。

美容室の設備や備品についてもあらかじめ洗い出しておくと、内装・設備費を含めた資金計画を立てやすくなります。

賃料

物件探しを始める前に、事業計画から無理なく支払い続けられる賃料の上限を決めておきます。

賃料は毎月発生する固定費です。開業時には保証金・敷金や内装費、設備費なども必要になるため、売上が安定するまでの運転資金を含めて資金計画を立てることが重要です。

魅力的な物件を見つけた場合でも、想定売上に対して固定費の負担が大きすぎないかを確認し、事前に設定した予算を基準に判断しましょう。

美容室の物件選びで確認するポイント

候補となる物件が見つかったら、立地や広さだけでなく、美容室として営業するために必要な設備や法令上の条件まで確認します。

立地・エリア

立地を選ぶ際は、駅からの距離や人通りだけでなく、自店舗のターゲットが利用しやすいエリアかを確認します。駅前、住宅街、オフィス街、商業施設周辺などでは、来店する顧客層や利用時間帯が異なります。

また、徒歩での来店が中心か、自動車や自転車での来店を想定するかによっても適した場所は変わります。美容室の集客方法とあわせて検討しましょう。

周辺環境・競合

候補物件の周辺を実際に歩き、近隣店舗、人通り、交通量、夜間の雰囲気などを確認します。地図だけではわからない店舗の見つけやすさや、駅からの実際の動線を確認することも重要です。

競合する美容室については、店舗数だけでなく、価格帯、主なメニュー、ターゲット、口コミなども調べます。競合が多い地域でも、自店舗と対象顧客や価格帯が異なれば出店候補になる場合があります。

面積・レイアウト

美容室には、美容師法に加え自治体の条例に基づく構造設備基準があります。必要な作業室面積や待合場所、消毒設備などの具体的な基準は地域によって異なるため、出店予定地を管轄する保健所へ確認してください。

図面上の面積だけでなく、柱、入口、窓、階段、設備配管などを考慮して、希望するセット面やシャンプースペースを配置できるか確認します。スタッフと顧客が移動しやすい動線になっているかも重要です。

給排水・給湯・電気などの設備

美容室では、設備条件によって内装工事費が大きく変わる場合があります。特にシャンプー設備を設置する場合は、給排水や給湯の位置・能力を確認します。

既存設備だけで判断せず、希望する席数やメニューを施工会社へ伝え、必要な工事を契約前に確認しておくと、想定外の追加費用を防ぎやすくなります。

保健所の構造設備基準

美容師法では、美容所を開設する際に位置や構造設備などを届け出ること、また、構造設備について検査を受け、基準に適合することの確認を受けた後でなければ美容所を使用できないことが定められています。

さらに、衛生上必要な措置は自治体の条例でも定められています。候補物件を契約してから必要な構造を確保できないことが判明すると、設計変更や追加工事が必要になる可能性があります。平面図などを用意し、契約・工事前に管轄の保健所へ相談しておきましょう。

普通借家・定期借家などの契約条件

物件契約では、賃料や面積だけでなく、契約期間や更新方法も確認します。一般に普通建物賃貸借では契約更新が可能である一方、定期建物賃貸借は契約で定めた期間の満了によって更新されることなく終了します。貸主と借主の双方が合意すれば、期間満了後に再契約できる場合もあります。

定期借家だから美容室に不向き、普通借家だから適していると一律には判断できません。開業時に大きな内装投資を行う美容室では、契約期間内に投資を回収できるか、再契約ができなかった場合にどのような対応が必要かを含めて検討しましょう。

あわせて、業種制限、営業時間、看板設置、工事区分、造作譲渡、解約予告期間、原状回復なども契約前に確認することが重要です。

美容室向け物件の探し方

美容室の物件は、不動産情報サイト、美容室・サロン向け物件サイト、不動産会社などを組み合わせて探すと、候補を広げやすくなります。

不動産情報サイト

アットホーム、SUUMO、LIFULL HOME’Sなどの不動産情報サイトを活用する方法があります。また、検索エンジンで「地域名＋貸店舗」「地域名＋美容室 居抜き」などと検索すると、地域の不動産会社が扱う物件を見つけられる場合があります。

掲載情報だけでは、美容室として必要な設備工事が可能かまでは判断できないため、問い合わせ時に「美容室として使用したい」と明確に伝えましょう。

美容室向け物件サイト

サロン不動産ネットやSALON PRODUCEなど、美容室・サロン向けの物件を扱うサイトもあります。美容室の居抜き物件を探す場合は、一般的な不動産情報サイトとあわせて確認するとよいでしょう。

居抜き物件では、内装や設備が残っているという理由だけで決めず、設備の状態や造作譲渡条件、退去時の原状回復条件なども確認してください。

不動産会社

出店エリアが決まっている場合は、その地域の店舗物件を扱う不動産会社へ相談する方法もあります。希望するエリア、予算、面積、席数、居抜き・スケルトンの希望などを具体的に伝えると、条件に合う物件を紹介してもらいやすくなります。

美容室や店舗物件の仲介実績がある会社であれば、一般住宅とは異なる契約条件や設備面について相談しやすい場合があります。

美容室物件を内見するときのポイント

物件情報だけでは、実際の広さや店舗への入りやすさ、設備の状態までは判断できません。候補物件は可能な限り内見し、美容室として営業する場面を想定して確認しましょう。

内見時には物件内部だけでなく、建物の入口や看板の見え方、周辺の人通り、競合店なども確認します。また、設備について判断できない場合は、施工会社などの専門家に同行してもらう方法もあります。

特に内装工事が必要な物件では、「契約できる物件」と「希望する美容室をつくれる物件」は同じとは限りません。契約前に不動産会社、施工会社、管轄の保健所などへ必要事項を確認しておくことが重要です。

物件契約後の開業準備

物件契約後は、内装工事や設備・備品の準備と並行して、美容所の開設に必要な手続きを進めます。

美容師法では、美容所を開設しようとする場合、所在地や構造設備、従業者などの必要事項をあらかじめ届け出ることが定められています。また、施設の構造設備について検査を受け、基準に適合していることの確認を受けた後でなければ美容所を使用できません。具体的な提出書類や構造設備基準は自治体によって異なるため、所在地を管轄する保健所へ確認してください。

スタッフを配置する場合は、管理美容師の要件にも注意が必要です。美容師法では、美容師である従業者が常時2人以上いる美容所には管理美容師を置くことが定められています。管理美容師になるには、美容師免許取得後3年以上美容の業務に従事し、所定の講習会を修了する必要があります。

そのほか、美容室のスタッフ採用、予約受付、決済方法、集客、備品の準備なども開業日から逆算して進めましょう。

まとめ

美容室の物件選びでは、立地や賃料だけでなく、コンセプト、ターゲット、店舗規模、設備、契約条件まで含めて比較することが重要です。

特に、美容室は美容師法や自治体の条例に基づく構造設備基準を満たす必要があります。候補物件を見つけたら、給排水・給湯・電気などの設備状況を確認するとともに、契約や工事を進める前に管轄の保健所へ相談しましょう。居抜き・スケルトンなどそれぞれの特徴も比較し、自店舗の事業計画に適した物件を選ぶことが大切です。